農地に家を建てる農地転用ガイド｜費用や手続きの流れ・誰が払うかを解説
「親から受け継いだ農地に家を建てたい」「気に入った土地が農地だった」というときに必要なのが「農地転用」です。農地転用は、土地の場所や状態によって住宅用地として使うための手続きや費用がかかります。今回は、農地転用の費用相場や手続きの流れ、費用は誰が払うのか、自分で申請できるのかを詳しく解説します。
◆農地転用とは？
農地転用とは、田や畑など農地として使われてきた土地を、住宅や駐車場などの農地以外の用途に変更することです。農地は食料生産を支える重要な土地であるため、農地法によって自由に転用することはできません。
そのため、農地を住宅用地として使う場合には農地法に基づく許可または届出が必要です。土地の状況や区域によって必要な手続きが異なるため、手続きの前に、農地転用の基本的な仕組みを押さえておく必要があります。
◎農地法第4条と第5条の違い｜市街化調整区域にも注意
農地転用の手続きについて定めているのが、「農地法第4条」と「農地法第5条」です。誰が転用するのか、権利の移転・設定を伴うのかによって適用される条文が変わります。
- 農地法第4条：所有者自身が農地を住宅用地などに転用する
- 農地法第5条：農地を売買・賃貸して取得した人が住宅などを建てる（売主と買主が連署で申請します）
例えば、親から相続した農地など、所有している土地に自分で家を建てる場合は第4条、農地を購入して家を建てる場合は第5条の許可・届出が必要になります。
ここで注意したいのが、土地が「市街化区域」と「市街化調整区域」のどちらに該当するかです。それにより手続き方法が変わります。市街化区域の農地は、各市町村の農業委員会に届出だけで手続きが完了します。
一方、市街化調整区域では、市街地の無秩序な拡大を防ぐために農地転用が制限されています。農業委員会を経由して申請し、都道府県知事などの許可を受ける必要があります。茨城県では4ヘクタール以下の農地転用の許可権限が全市町村に移されているため、石岡市の農地であれば石岡市長の許可となります。
なお、市街化区域と市街化調整区域の区分がない「非線引き都市計画区域」もあります。石岡市の場合、旧石岡地区は市街化区域と市街化調整区域に分かれていますが、旧八郷地区は非線引きです。市街化区域以外はすべて許可が必要と考えておくと確実です。土地探しの段階で、候補地がどれに当たるかを確認してください。
◎転用できる農地・できない農地
どんな農地でも住宅用地にできるわけではありません。生産性や周辺環境によって5つの区分に分類され、区分によって転用の可否が変わります。
| 区分 | 概要 | 転用の可否 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地（青地） | 農業振興促進のための農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にある営農条件の良い農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 土地整備された生産性の高い農地 | 原則不許可 |
| 第2種農地 | 市街地化が見込まれる地域にある農地 | 第3種農地に立地困難な場合に許可 |
| 第3種農地 | 市街地化が進んだ地域にある農地 | 原則許可 |
一般的には、農業上の利用を優先すべき優良農地ほど転用が厳しく、市街地に近い農地などは比較的転用しやすい傾向があります。
ただし「原則不許可」の区分でも、道がないわけではありません。甲種農地や第1種農地であっても、集落に接続する住宅などで、ほかに適した土地がない場合には例外的に許可されることがあります（甲種農地は500㎡以内という条件つきです）。
逆に、原則許可の第3種農地でも油断はできません。区分による判断（立地基準）に加えて、資金計画や他の法令の許認可の見込み、周辺の農地への影響といった一般基準も審査されるためです。
購入前に、希望する農地がどの区分に該当し、転用の見込みがある土地かどうかを見極める必要があります。
◆農地転用にかかる費用
農地転用の届出や許可申請そのものには手数料はかかりません。ただし、申請書類を用意するための費用や、申請に伴う行政書士や土地家屋調査士への報酬、登記・造成などの費用がかかります。土地の状態や地域によって必要な費用は大きく変わるため、おおよその目安を知っておくと安心です。
◎費用の内訳
農地転用にかかる主な費用の目安は、以下のとおりです。
| 費用項目 | 内容 | 費用目安 |
|---|---|---|
| 行政書士報酬 | 申請書類の作成、手続き代行など | 約5～20万円 |
| 測量・境界確定 | 境界確認、測量、図面作成など | 約10～40万円 |
| 地目変更登記 | 宅地などへの地目変更 | 約5万円～15万円（土地家屋調査士への報酬） |
| 所有権移転登記 | 売買などに伴う所有権移転手続き | 約5万円～（評価額により変動） |
| 造成・インフラ整備 | 盛土、整地、排水、上下水道の引き込みなど | 数十万円～数百万円 |
農地転用そのものよりも、住宅用地として整えるための費用が大きくなりやすい傾向にあり、造成費などは土地の状態によって金額が大きく変わります。
例えば、平坦で道路に接している土地や、上下水道などのインフラが整っている農地なら、比較的費用を抑えられる可能性があります。反対に、田んぼのように盛土や地盤改良が必要な土地、道路との高低差がある土地、排水設備が整っていない土地では、造成費が大きくなることがあります。
◎面積別の目安｜50坪・100坪ならいくらかかる？
具体的にいくらかかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。50坪・100坪を例に費用の目安を挙げます。ただし、費用は面積ではなく、土地の状況などによって大きく変わります。あくまでも目安として捉えてください。
とくに行政書士への報酬は、土地の広さでは変わりません。農地法4条か5条か、許可か届出かといった申請区分と、案件ごとの難易度で決まります。
＜50坪（約165㎡）の費用目安＞
- 行政書士報酬：約5～20万円
- 測量・登記などの費用：約20～50万円
- 造成・整地費用：約35～60万円
＜100坪（約330㎡）の費用目安＞
- 行政書士報酬：約5～20万円
- 測量・登記などの費用：約25～60万円
- 造成・整地費用：約70～200万円
このほかに、水道・下水・電気などのインフラ整備が必要な場合は、さらに約100～300万円程度かかることがあります。一概に「〇坪ならいくら」とは言えないため、現地調査のうえ見積りを出してもらうことをおすすめします。
◎農地転用の費用は誰が払う？｜売主・買主・地主のケース別で紹介
農地転用の費用を誰が払うかについての決まりはありません。土地の所有者や買主、転用を行う人、売買契約の内容によって決まります。
代表的なケースは次のとおりです。
- 自分が所有する農地に家を建てる → 所有者負担が基本
- 農地を購入して自分で家を建てる → 買主負担が多い
- 不動産会社などが仲介する分譲地 → 売主負担の場合がある
- 親から譲り受けた農地 → 当事者の話し合いで決める
いずれの場合も、誰が払うかを曖昧にしたまま土地の売買契約を結ぶのは危険です。とくに農地法第5条の許可申請は売主と買主の連署で行うため、売主の協力が欠かせません。契約内容や農地転用の条件を確認し、費用負担者を事前に明確にしておくことがトラブル防止につながります。
◆手続きの流れと期間
農地に家を建てるには、一般的な住宅用地に建てるよりも多くの手続きと時間がかかります。申請や審査には数か月、さらに住宅建築に半年～1年の期間が必要なため、余裕を持ったスケジュールが必要になります。
◎申請から許可までの7ステップ
農地転用は、一般的に以下のような流れで進めます。
①土地の調査
農地区分、都市計画、接道、上下水道などを確認します。
石岡市の場合、農業委員会のオンラインフォームで農地区分（第1種農地・第2種農地など）と農用地区域の内外を照会できます。1回につき10筆まで、回答までおおむね2週間。ただし回答は推定であり、転用申請時の区分を保証するものではありません。
②農業委員会などへの事前相談
転用できる可能性や必要な手続きを確認します。
③農振除外（特定の土地を外すための手続き）などの手続き
農用地区域内農地などで事前に農振除外が必要な場合は、農地転用の前に手続きを行います。
④農地転用の申請・届出
農地法第4条または第5条の許可申請、あるいは市街化区域内での届出を行います。
⑤審査・許可
関係機関で審査が行われ、許可を受けます。
⑥造成・地目変更など
許可・届出後、必要に応じて造成工事や地目変更を行います。
⑦建物の建築
建築関連の手続きを行い、着工します。
手続きにかかる期間の目安は、市街化区域内の届出であれば数週間程度です。市街化調整区域などで許可が必要な場合は、申請を受け付けてから許可が下りるまでおおむね1か月～1か月半。事前相談や書類の準備を含めると、2～3か月をみておくと安心です。
さらに農振除外が必要な場合は、期間が大きく伸びます。石岡市では申請の受付から除外の完了までおおむね6か月。しかも受付の締切が年3回（3月末・7月末・11月末）と決まっているため、締切を逃すと着工が1年近く先になることもあります。建築時期から逆算して進めてください。
◎農地転用は自分でできる？専門家に頼む場合との違い
農地転用の申請は、自分で行うことも可能です。自分で書類を準備・作成して提出すれば、費用を抑えられるメリットがあります。
しかし、農地の区分確認や申請書・図面などの準備には専門的な知識が求められる場面が多く、不備があった場合は進行の遅れにつながります。関係機関との調整にも手間と時間がかかり、その後のスケジュールに影響が出てしまいます。確実に進めたいなら、行政書士などの専門家に依頼するほうが結果的に近道です。
◆農地に家を建てるときの進め方
農地転用の手続きと家づくりは、別々に進めるものではありません。同時に動かせるかどうかで、入居できる時期が半年単位で変わります。
◎農地転用で家づくりを止めないスケジュール
まず大切なのは、家づくりを検討した段階で住宅会社へ相談することです。土地探しの段階から住宅会社に相談しておけば、農地転用ができるかどうかの判断はもちろん、土地の条件や周辺環境まで含めて確認でき、土地売買契約の失敗を防ぐことができます。
また、農地転用の申請と並行して間取りや資金計画を進めておくことで、許可後にスムーズに着工できる体制を整えられます。
さらに、土地から建物まで一貫して任せられる住宅会社なら、農地転用費用も含めた家づくりの資金計画や全体のスケジュール管理の相談もできます。
それにより、「農地転用費用が高くて建築予算が少なくなり、満足のいく仕上がりにならなかった」「農地転用に時間がかかり、希望していた期日に入居できなかった」といった家づくりの失敗を防ぐことができます。
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◆まとめ｜農地転用を考えたら、土地探しから建築までワンストップで相談できる地元の住宅会社へ
農地に家を建てるには、農地転用の許可または届出が必要なため、住宅用地に家を建てるよりも費用や時間がかかります。土地の条件によっては造成費や上下水道費などが必要になり、総額が大きく変わることもあるため、農地転用費用と建築費を含めた総額で資金計画を立てることが重要です。
土地を購入する前に、農地区分や都市計画、インフラ整備の状況を確認しておくこと。そして、農振除外の可能性まで含めて余裕のあるスケジュールを組んでおくこと。この2つで、農地に家を建てるときの失敗はかなり防げます。
ご実家の農地を活用したい方、農地を購入して家を建てたいとお考えの方は、まずはアヤプラスハウスまでご相談ください。土地探しから農地転用手続き、注文住宅の設計・施工、土地から建築までを総合的に考えた無理のない資金計画まで、ワンストップでサポートいたします。まずはお気軽にお問合せください。
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