【2026年版】住宅ローン控除の条件・控除額を徹底解説！改正点やシミュレーションも紹介
人生で最も高い買い物と言われる家づくり。だからこそ「少しでも金銭的な負担を抑えたい」と考えるはずです。そんなときに活用したいのが、「住宅ローン控除（住宅ローン減税）」です。2026年も制度が延長され、省エネ性性能の高い住宅を取得する方は税負担を軽減できます。今回は、2026年の住宅ローン控除の改正点や適用条件、控除額の計算方法まで分かりやすく解説します。
◆住宅ローン控除（住宅ローン減税）とは？
住宅ローン控除は、正式には「住宅借入金等特別控除」と言い、「住宅ローン減税」とも呼ばれる税制優遇制度です。住宅ローンを利用してマイホームを取得した人が一定の条件を満たすと、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を所得税から控除できます。所得税で控除しきれなかった場合は、一定額を上限として住民税からも一部控除されます。
新築住宅では最長13年間控除を受けることができ、住宅取得後の家計負担を軽減できる制度として、多くの方が利用しています。
◎住宅ローン控除の計算方法は？
住宅ローン控除では、年末時点の住宅ローン残高をもとに控除額を計算します。
【控除額＝年末時点の住宅ローン残高 ×0.7％（控除率）】
例えば、年末時点の住宅ローン残高が4,000万円の場合、
4,000万円 × 0.7％＝約28万円
となり、その年に受けられる控除額の目安は約28万円です。
ただし、実際の控除額は年収や家族構成、住宅性能などによって異なります。また、住宅ローンは返済が進むにつれて残高が減少するため、控除額も少しずつ少なくなります。さらに、住宅ローン控除は所得税と住民税から控除される制度であるため、納めている税額以上の還付を受けることはできません。
◎令和8年度税制改正で2030年まで延長
住宅ローン控除は2025年までの制度とされていましたが、令和8年度税制改正により5年間延長されました。そのため、2030年12月31日までに入居し、一定の条件を満たせば住宅ローン控除を利用することができます。
ただし、すべての住宅が対象になるわけではありません。国は2050年カーボンニュートラルの実現に向け、新築住宅のZEH化を推進しています。それにより、住宅ローン控除でもこれまで以上に住宅性能が重視されています。
◆2026年住宅ローン減税の改正ポイント｜押さえておきたい変更点
2026年の住宅ローン控除では、制度の延長に加え、住宅性能や対象要件に関する見直しが行われました。主な改正点は次の通りです。
- 適用期限の2030年まで5年間延長
- 省エネ住宅への優遇措置を継続
- 子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額を上乗せ
- 床面積要件の見直し
- 災害レッドゾーン（災害危険区域・土砂災害特別警戒区域など）内に建築され、2028年（令和10年）以降に入居する新築住宅は対象外
制度について正しく理解していないと、控除額が少なくなったり、住宅ローン控除の対象外になったりする可能性があります。特に押さえておきたいポイントを詳しくご紹介します。
◎子育て世帯・若者夫婦の借入限度額の上乗せ措置を継続
2026年も、住宅性能に応じて借入限度額が設定されており、省エネ性能の高い住宅ほど優遇されています。さらに、子育て世帯・若者夫婦世帯は、一般世帯よりも借入限度額が高く設定されています。
子育て世帯とは19歳未満の扶養親族がいる世帯、若者夫婦世帯とは夫婦のいずれかが40歳未満の世帯を指します（いずれも入居年の12月31日時点）。なお、この特例を利用するためには、住宅の床面積が50㎡以上であることなどの条件があります。
◎新築住宅は省エネ基準適合住宅以上が条件
2026年以降、新築住宅で住宅ローン控除を受けるには、省エネ基準適合住宅以上の性能を満たしていることが条件です。さらに、2028年1月1日以降に建築確認を受ける新築住宅は、ZEH水準以上の省エネ性能が求められます。つまり、将来的には、現在の省エネ基準適合住宅だけでは住宅ローン控除の対象外となります。そのため、これから家づくりをする方は、将来を見据えてZEH水準以上の高性能住宅を検討しておくと安心です。
◆住宅ローン控除の適用条件チェック！対象になる人は？
住宅ローン控除を受けるには、住宅ローンを利用するだけでは対象になりません。住宅や世帯所得、借入期間などいくつかの条件を満たす必要があります。家を建ててから「対象外だった」とならないよう、事前に確認しておきましょう。
◎住宅ローン控除の主な適用条件一覧
自らが居住する住宅であること
引き渡しから6か月以内に入居し、その年の12月31日まで居住していること
合計所得金額が2,000万円以下
金融機関などから10年以上の住宅ローンを借り入れていること
これらの条件をすべて満たして初めて住宅ローン控除を利用できます。住宅会社と相談しながら、早い段階で確認しておきましょう。
◆住宅ローン控除でいくら戻る？控除額の目安をシミュレーション
では、実際にどのくらい税負担が軽減されるのでしょうか。借入額別の年間控除額の目安と、モデルケースによるシミュレーションを試算します。
◎借入額別｜年間控除額の目安
| 年末時点の住宅ローン残高 | 年間控除額の目安（控除率0.7％） |
|---|---|
| 3,000万円 | 約21万円 |
| 4,000万円 | 約28万円 |
| 5,000万円 | 約35万円 |
例えば、年末時点の住宅ローン残高が4,000万円の場合、その年の控除額の目安は約28万円です。ただし、これはあくまでも初年度の目安です。実際には返済が進むにつれて年末残高が減少するため、控除額も少なくなっていきます。また、住宅ローン控除は所得税・住民税から控除される制度のため、納めている税額以上の還付を受けることはできません。
◎モデルケースでシミュレーション
以下の条件で、初年度の住宅ローン控除額を試算してみます。
- 年収600万円の子育て世帯
- GX志向型住宅を新築
- 住宅ローンの借入金額：4,000万円
- 年末住宅ローン残高（初年度）：3,950万円
- 所得税額：17万円
- 住民税額：24万円
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 年末ローン残高 | 3,950万円 |
| 控除可能額 | 約27.6万円（3,950万円×0.7%） |
| 所得税からの控除額 | 17万円 |
| 住民税からの控除額 | 9.75万円（上限額※） |
| 初年度の減税額 | 約26.75万円 |
※住民税の控除額には上限があり、「所得税の課税総所得金額の5.0%」または「9.75万円」のうち低い金額が適用されます。
上記はモデルケースによる例であり、実際には年収や家族構成、所得税・住民税額、住宅性能などによって異なります。どのくらい控除を受けられるか詳しく知りたい場合は、住宅会社や金融機関へ相談し、シミュレーションしてもらうことをおすすめします。
◆注文住宅で住宅ローン控除を受ける際の注意点
注文住宅では、住宅ローン控除を受けるための手続きも忘れずに行う必要があります。
◎初年度は確定申告が必要
会社員の場合でも、住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告が必要です。制度の適用基準となるのは、契約日や引き渡し日ではなく「入居日」です。入居した翌年の確定申告期間内（原則2月16日～3月15日）に手続きを行いましょう。
確定申告では、次のような書類が必要になります。
- 確定申告書
- 住宅ローンの年末残高証明書
- 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
- 省エネ性能を証明する書類
- 建物・土地の登記事項証明書
- 本人確認書類
- 売買契約書・工事請負契約書の写し など
なお、会社員の方は、2年目以降は勤務先の年末調整にて住宅ローン控除を受けられます。
住宅会社によっては、必要書類の取得や申請手続きをサポートしてくれる場合もあります。初めての確定申告で不安な方は、住宅ローン控除や補助金制度、資金計画まで相談できる住宅会社を選ぶことも大切です。アヤプラスハウスでも、申請手続きや資金計画サポートを承っております。お気軽にご相談ください。
◎ふるさと納税やiDeCoとの併用には注意
住宅ローン控除は、ふるさと納税やiDeCoなどの制度と併用できます。ただし、それぞれ控除の仕組みが異なるため、利用する際には注意が必要です。複数の控除制度を上手に活用するには、ファイナンシャルプランナーなどの専門家へ相談し、自分に合った資金計画を立てることをおすすめします。
- ふるさと納税
住宅ローン控除を利用すると所得税額が減るため、所得や家族構成によってはふるさと納税の控除上限額に影響する場合があります。また、住宅を取得した初年度は確定申告が必要なため、ふるさと納税の「ワンストップ特例制度」は利用できません。
- iDeCo
iDeCoは所得から差し引く「所得控除」、住宅ローン控除は税金から差し引く「税額控除」と、節税の仕組みが異なります。そのため、所得額によっては住宅ローン控除を十分に活用できないケースもあります。
◆まとめ｜住宅ローン控除を最大限活用するなら、高性能住宅がおすすめ！
2026年の住宅ローン控除は、2030年まで制度が延長され、引き続き住宅取得支援制度として利用できます。一方で、省エネ性能がこれまで以上に重視されるようになり、制度を正しく理解することはもちろん、住宅性能にも目を向けた家づくりをすることが求められます。
高断熱・高気密住宅やZEH水準以上の高性能住宅は、住宅ローン控除の対象となるだけでなく、光熱費を抑え、1年を通して快適で安心して暮らせる住まいを実現できます。さらに、補助金制度も併用できる可能性もあり、長期的な住まいのコストを抑えられる点も大きな魅力です。
アヤプラスハウスでは、ZEHを上回るGX志向型住宅水準の高性能住宅をご提案しています。住宅ローン控除や補助金制度を踏まえた資金計画サポートも行っております。「どの制度が利用できる？」「できるだけお得に家づくりをしたい」という方は、ぜひお気軽にご相談ください。
◆住宅ローン控除を活かした家づくりは、アヤプラスハウスへ
「わが家はどの制度が使える？」「控除額を試算してほしい」といったご相談も歓迎です。アヤプラスハウスでは、住宅ローン控除や補助金を踏まえた資金計画から、ZEHを上回るGX志向型住宅水準の高性能な家づくりまで、一貫してサポートいたします。茨城県石岡市を中心に、後悔のない家づくりをお手伝いします。まずはお気軽にお問い合わせください。
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