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注文住宅は住宅ローンをいつ組むかによって、支払いが始まるタイミングやつなぎ融資の利息が変わります。
しかし初めての家づくりでは、どんな流れでローンを組むかよくわからない、という方も多いと思います。
そこで今回は住宅ローンを使う予定の方に向けて、ローンを組む流れを「土地あり」と「土地なし」に分けて詳しく解説します。つなぎ融資やローンの1本立て・2本立ての違いについてもお伝えしていますので、ぜひ最後までご覧ください。
注文住宅を建てる流れ
注文住宅を建てるときは、まず住宅会社との相談や見学などを行いプランや見積もりの提案を受けます。さらに、土地を購入して家を建築する方は、並行して土地探しも行います。そして住宅会社と土地を絞り込んだらそれぞれと契約を結び、さらに着工、上棟、完成引き渡しへと進みます。
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土地がある場合の流れ |
土地を購入して家を建てる場合の流れ |
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○住宅会社の選定 ↓ ○契約 ↓ ○着工 ↓ ○上棟 ↓ ○引き渡し
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○住宅会社や土地の選定 ↓ ●土地申し込み ↓ ●土地売買契約 ↓ ●土地の引き渡し ↓ ○契約 ↓ ○着工 ↓ ○上棟 ↓ ○引き渡し |
※流れは住宅会社やお客様の条件によって異なる場合があります
お金の支払いの流れ
お金の支払いの流れは、土地の売買契約のときに手付金を、引き渡しのときに残金を支払います。
家は、契約のときに手付金を支払い、さらに着工、上棟、引き渡しのときに見積もり金額のおよそ1/3ずつを支払います。
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土地がある場合の支払いの流れ |
土地を購入して家を建てる場合の支払いの流れ |
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○住宅会社の選定 ↓ ○契約・・・・・・・家の手付金 ↓ ○着工・・・・・・・着工金 ↓ ○上棟・・・・・・・中間金 ↓ ○引き渡し・・・・・残金
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○住宅会社や土地の選定 ↓ ●土地申し込み ↓ ●土地売買契約・・・土地の手付金 ↓ ●土地の引き渡し・・土地の残金 ↓ ○契約・・・・・・・家の手付金 ↓ ○着工・・・・・・・着工金 ↓ ○上棟・・・・・・・中間金 ↓ ○引き渡し・・・・・残金
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土地ありのローンの組み方
土地がある場合は、住宅会社の絞り込みが終わると、ローンを組むことができるか銀行が事前審査をします。
その後に家の契約を結ぶのとほぼ同じタイミングで、ローンの申し込みと正式審査を行います。
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土地がある場合の住宅ローン利用の流れ |
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○住宅会社や土地の選定・・・ローン事前審査 ↓ ○契約・・・・・手付金・・・ローン申し込み＋正式審査 ↓ ○着工・・・・・着工金・・・つなぎ融資申し込み ↓ ○上棟・・・・・中間金・・・つなぎ融資申し込み ↓ ○引き渡し・・・残金・・・・ローン契約＋融資実行 |
土地ありのローンの支払いはいつ始まるのか
土地ありのローンでは、家の引き渡しとほぼ同じタイミングで金融機関とローン契約を結びます。すると融資実行によって借りたお金が口座に振り込まれ、その翌月か翌々月からローンの支払いが始まります。
つなぎ融資とは？
自己資金が限られる方は、着工金や中間金の支払いに「つなぎ融資」を利用します。つなぎ融資は最後の融資実行までの間に、必要な資金を金融機関が貸す、短期融資です。支払いの多くをローンで借りる方にはとても助かる仕組みですが、最後の融資実行で返済するまでの利息がかかる点に注意が必要です。
また、つなぎ融資をすることなく、土地引渡しの時または建物着工の時に、融資額100％をお客様の口座に入金する金融機関もございます。
土地なしのローンの組み方：1本立ての場合
家とともに土地を購入する土地なしの場合は、住宅ローンの組み方に「1本立て」と「2本立て」の2種類があります。
1本立ては、土地と家で必要なお金を1つのローンで借りる方法です。
まず土地の売買契約のときに、土地と家で必要なお金のローンを申し込みます。そして土地の残金、家の着工金、中間金はつなぎ融資を使い、土地の売主や住宅会社に支払います。
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土地を購入して家を建てる場合の住宅ローン利用の流れ＜1本立て＞ |
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○住宅会社や土地の選定・・・・ローン事前審査 ↓ ●土地申し込み ↓ ●土地売買契約・・・土地の手付金・・・ローン申し込み＋正式審査 ↓ ●土地の引き渡し・・土地の残金・・・・つなぎ融資申し込み ↓ ○家の契約・・・・家の手付金 ↓ ○着工・・・着工金・・・つなぎ融資申し込み ↓ ○上棟・・・中間金・・・つなぎ融資申し込み ↓ ○引き渡し・・・残金・・・ローン契約＋融資実行 |
1本立てのローンの支払いはいつ始まるか
1本立てのローンでは家の引渡しを受けるタイミングで、土地と家で必要なお金のローン契約を金融機関と結びます。そして融資実行で口座にお金が振り込まれ、土地の残金や家の着工金、中間金で借りたつなぎ融資を返済します。
ローンの支払いは、家の引き渡しの翌月か翌々月からスタートします。
土地なしのローンの組み方：2本立ての場合
土地なしのローンの2本立てとは、家と土地で必要なお金を別々のローンで借りる方法です。
まず土地売買契約のタイミングで土地のローンを申し込み、土地の引き渡しのときにローン契約を結んで土地の残金を支払います。家のローンは家の契約を結んだ後に申し込み、着工金と中間金はつなぎ融資で支払います。そして家の引き渡しのときに、家のローン契約を行い融資実行がされます。
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土地を購入して家を建てる場合の住宅ローン利用の流れ＜2本立て＞ |
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○住宅会社や土地の選定・・・・ローン事前審査 ↓ ●土地申し込み ↓ ●土地売買契約・・・土地の手付金・・・土地ローン申し込み＋正式審査 ↓ ●土地の引き渡し・・土地の残金・・・土地ローン契約＋融資実行 ↓ ○家の契約・・・家の手付金・・・家のローン申し込み＋正式審査 ↓ ○着工・・・着工金・・・つなぎ融資申し込み ↓ ○上棟・・・中間金・・・つなぎ融資申し込み ↓ ○引き渡し・・・残金・・・家のローン契約＋融資実行 |
2本立てのローンの支払いはいつ始まるか
2本立てでは、土地ローンの支払いは土地の引き渡しの翌月か翌々月から、家のローンの支払いは家の引き渡しの翌月か翌々月から始まります。そのためアパートなどを借りていると、土地ローンの支払いと家賃の支払いが重なることが考えられます。
1本立てと2本立てのメリット・デメリット
1本立てはローンが1つなので、2本立てに比べ事務手数料が安く済むというメリットがあります。さらに土地と家のローンの支払いが、家の引き渡し後に始まる点も大きなメリットでしょう。このタイミングならアパートの家賃と重ならないため、2本立てとの大きな違いになっています。
一方で、1本立ては土地の残金もつなぎ融資を組むため、利息が余計にかかるというデメリットがあります。逆に2本立ては土地のつなぎ融資が不要で、その分の利息がかからないことがメリットです。
ただ2本立ては家と土地のローンが別なため、事務手数料が2本分かかります。また土地のローンの支払いが、早ければ土地の引き渡しの翌月から始まる点も十分に注意したいデメリットです。
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1本立て |
2本立て |
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メリット |
・ローンが1つなので事務手数料などが安く済む ・土地と家のローンの支払い開始が家の引き渡し後である |
・土地残金のつなぎ融資利息がかからない |
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デメリット |
・土地残金のつなぎ融資利息が余計にかかる |
・家と土地が別のローンなので事務手数料などが2本分かかる ・土地ローンの支払いが土地の引き渡し後から始まる |
ペアローンについて
ペアローンとは、夫婦それぞれで住宅ローンを組む方法のことです。ペアローンなら夫婦それぞれが、住宅ローン控除や団体信用生命保険のメリットを受けられます。
一方、ペアローンとは別に、申込人の収入が借り入れ希望額に対し足りないときに、連帯保証や連帯債務によって配偶者の収入を合算して住宅ローンを組む「収入合算」という方法もあります。しかしこの方法では、配偶者が住宅ローン控除を受けられなかったり、団体信用生命保険に入れなかったりします。
ペアローンは夫婦別々のローンであるため、それぞれが住宅ローン控除や団体信用生命保険のメリットを活かせます。ただし事務手数料などがそれぞれかかるデメリットもあるため、十分にメリットと比べたうえで利用するかを検討する必要があります。
変動金利、固定金利について
住宅ローンの金利には、変動金利と固定金利という2つのタイプがあります。
変動金利とは
変動金利とはローンの返済中に金利が変わり、返済額も変動するタイプです。金利の見直しは年に2回、返済額の変更は5年に1回行われます。返済額が下がる可能性もあれば、上がる可能性もあるため、返済額にある程度ゆとりのある方におすすめです。
固定金利とは
固定金利は借り入れ時点で金利が固定され、返済中に返済額が変わることがありません。将来の家計の計画をしっかり立てたい、返済額が変わらない安心感を重視したい、という方におすすめです。ただし変動金利よりも金利が高く、返済額も多めになる点に注意しましょう。
まとめ
注文住宅を建てる方は、住宅ローンの流れをしっかり把握しておくことをおすすめします。いつローンを申し込むか、1本立てか2本立てのどちらを選ぶかで、支払いが始まる時期やつなぎ融資の利息が変わるためです。
【彩＋house】ではお客様のご希望などをしっかりお聞きしたうえで、最適なローンの組み方をご提案しています。どのようにローンを申し込めば良いかご不安な方は、ぜひ【彩＋house】へご相談ください。
